Art.46. - (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor.

        Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani

şi pot fi reînnoite.

(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

(3) Structurile prevăzute la alin.(1) sunt obligatorii pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unităţi de proprietate
imobiliară.

(4) La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator, şi se constituie următoarele organe:
a) adunarea generală;
b) preşedintele;
c) cenzorul.

(5) Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin.(7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.

(9) Prin excepţie de la prevederile alin. (8), sub sancţiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.

Art.49. -(2) În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari emite decizii în conformitate cu prevederile legii.

Art.53. - Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

k) mandatează preşedintele şi comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a condominiului;

Art.54. - (1) Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietari.

(2) Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât, numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.

(3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuinţe sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta este reprezentată în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către aceasta.

(4) În cazurile prevăzute la art.46 alin.(4), preşedintele asociaţiei de proprietari preia toate atribuţiile şi răspunderile comitetului executiv.

Art.55. - (1) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:

a) convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari cel puţin odată pe an şi ori de câte ori este necesar;

b) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere şi a regulamentului condominiului;

c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;

d) propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi;

e) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;

f) stabileşte condiţiile privind folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, conform prevederilor legale;

g) ia măsuri pentru recalcularea cotelor-părţi indivize rezultate în urma modificării suprafeţelor utile ale locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie din condominiu;

h) întocmeşte şi propune adunării generale planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;

i) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, inclusiv situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;

j) stabileşte programul de încasări al asociaţiei de proprietari;

k) îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii adunării generale, în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, în ceea ce priveşte administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;

l) este consultat în legătură cu toate activităţile care implică asociaţia de proprietari;

m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;

n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;

o) urmăreşte recuperarea eventualelor creanţe ale asociaţiei;

p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obţinute pentru consolidare, reabilitare termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului şi alte lucrări;

q) propune sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei, în conformitate cu art.77 şi a prevederilor legale în vigoare;

r) notifică instituţiilor publice abilitate, cazurile în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare;

s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar contabile a asociaţiei de proprietari;

ş) propune adunării generale cuantumul indemnizaţiilor precum şi numărul şi funcţiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;

t) exercită alte atribuţii legale, care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.

(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa şi registrele privind gestiunea administratorului.

(3) Şedinţele comitetului executiv se ţin cel puţin o dată pe lună, şi se convoacă pe bază de tabel convocator, de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 zile înainte de data stabilită pentru şedinţă.

(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari şi se semnează de toţi membrii prezenţi, precum şi de către cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier în termen de maximum 7 zile de la data şedinţei comitetului executiv.

(5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanţii administratorului, soţul/soţia, ascendenţii, descendenţii săi, precum şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.

(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare şi în folosinţă.

(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, acesta este obligat să transmită în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalţi membri ai comitetului executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

(8) În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, membrul demisionar îşi exercită toate atribuţiile şi răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia.

Art.56. - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

(2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.

(3) În cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

***********************************************************************************************

Sanctiuni si contraventii prevazute de Legea 196/2018 cu privire la activitatea membrilor Comitetului Executiv:

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

c) neluarea de către asociaţia de proprietari, de preşedinte sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea şi menţinerea în stare de siguranţă şi funcţionare a condominiului şi a instalaţiilor comune aferente pe toată durata existenţei acestora, conform prevederilor legale în vigoare;
(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. c) cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit.e) cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

j) neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparaţii sau a fondului de rulment;
(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. j) cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

l) utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut la art.71 şi 72;

Art.71. - (1) Anul fiscal şi exerciţiul financiar al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de venituri şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie.
(2) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambientalarhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.
(3) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociaţiei de proprietari prevăzut la art.20 alin.(1).
Art.20. - (1) Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

Art.72. - (1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment.
Fondul de rulment se stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociaţii de
proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se depune în contul curent al asociaţiei de proprietari, menţionat la art.20 alin.(1).
Art.20. - (1) Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
e) faptele prevăzute la alin. (1) lit.l) cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

m) utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut la art.20, art.70 şi art.74;

Art.20.
(1) Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.
(2) În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin.(1) se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
(3) Prin datele de identificare ale conutui bancar menţionate la alin. (2) se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.
Art.70.
(1) Toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari.
(2) Veniturile prevăzute la alin.(1) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari.
Art.74.-(1) Administratorul organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.
(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.
(3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:

d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. m) cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

q) desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art.64;

Art.64. - (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.
(2) Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.
(3) Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei, sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(4) Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
(5) Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:
a) atestatul prevăzut la art.2 lit.e);
b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.
(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.
(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin.(6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.
(8) Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.
(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator.
(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.
(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului, determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. q) cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

r) nerespectarea prevederilor art.55 alin.(1) lit.s);

Art.55. - (1) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:
s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar contabile a asociaţiei de proprietari;

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. r) cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin.(1) se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate.